Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to zrobić, ile trwa, jakie koszty

Krótka odpowiedź: tak, mieszkanie z kredytem hipotecznym sprzedasz bez wcześniejszej spłaty z własnych pieniędzy. Kredyt spłaca się z ceny sprzedaży – przy akcie notarialnym część pieniędzy trafia prosto do banku, reszta do Ciebie. Potrzebujesz zaświadczenia z banku o saldzie i zobowiązania banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Przy oprocentowaniu zmiennym prowizja za wcześniejszą spłatę może się pojawić tylko w pierwszych 3 latach umowy (max 3%). Sprzedaż kupcowi gotówkowemu trwa zwykle 4-8 tygodni, kupcowi z kredytem 3-5 miesięcy, do skupu zwykle 7-14 dni (a gdy dokumenty są gotowe, nawet w 3 dni).

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to coraz częstsza sytuacja na rynku nieruchomości – zwłaszcza na Śląsku, gdzie wiele osób wciąż spłaca swoje zobowiązania wobec banku. Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką? Owszem – i to w pełni legalnie. Trzeba jednak wiedzieć, jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem, jakie dokumenty będą potrzebne i co zrobić, by nie stracić na transakcji.

W tym artykule pokazujemy konkretnie, jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką krok po kroku – od momentu kontaktu z bankiem, przez umowę przedwstępną i akt notarialny, aż po wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dla wielu osób najlepszym rozwiązaniem okaże się skorzystanie z oferty skupu nieruchomości – ale o tym za chwilę.

Działamy lokalnie ze Śląska, mamy biuro w Chorzowie. Codziennie pomagamy klientom z hipoteką – przy normalnej spłacie, przy problemach z bankiem, po rozwodzie ze wspólnym kredytem, po utracie pracy. Każda sytuacja ma swoje niuanse.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa

Tak. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest w pełni zgodna z prawem i w praktyce zdarza się bardzo często. Takie mieszkanie można sprzedać zarówno prywatnemu kupującemu, jak i firmie skupującej nieruchomości. Najważniejsze jest spłacenie zobowiązania wobec banku oraz prawidłowe wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po zakończonej transakcji.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga kontaktu z bankiem, który musi wystawić aktualne zaświadczenie o saldzie kredytu i zobowiązanie (promesę) wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Na samą sprzedaż zgoda banku nie jest potrzebna. Dokumenty te będą potrzebne do podpisania aktu notarialnego oraz późniejszego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je kupiono, konieczne może być także rozliczenie podatku dochodowego. Jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na zakup innego mieszkania lub inny cel mieszkaniowy (od 2022 r. także na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania), podatku można uniknąć – ale trzeba pamiętać o odpowiednich terminach i zgłoszeniach do urzędu skarbowego. Więcej o tym w naszym dedykowanym tekście o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Warto też dodać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką cała procedura może się skomplikować, jeśli właścicielem nieruchomości jest więcej niż jedna osoba lub jeśli w księdze wieczystej znajdują się dodatkowe wpisy zabezpieczające inne wierzytelności.

Skąd się bierze wpis hipoteczny w księdze wieczystej

Większość osób spotyka się z hipoteką tylko raz – przy zakupie pierwszego mieszkania na kredyt. Warto wiedzieć, że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej nieruchomości – mówi światu, że bank ma zabezpieczenie na Twoim mieszkaniu i w razie niespłacenia kredytu może domagać się zaspokojenia ze sprzedaży.

Spotyka się dwa typy wpisów hipotecznych:

Hipoteka umowna – dobrowolna, zwykle ustanowiona przy podpisaniu umowy kredytu hipotecznego. Najczęstszy przypadek. Bank wpisuje swoją wierzytelność do księgi wieczystej, ty spłacasz raty, po pełnej spłacie bank wystawia zgodę na wykreślenie.

Hipoteka przymusowa – ustanowiona bez Twojej zgody, najczęściej na podstawie wyroku sądu, decyzji urzędu skarbowego albo postanowienia komornika. Pojawia się przy długach (czynsz, podatek, alimenty). Sprzedaż mieszkania obciążonego taką hipoteką jest możliwa, ale wymaga uregulowania długu z ceny sprzedaży. Jak wygląda sprzedaż przy kilku wierzycielach, opisujemy w tekście o skupie zadłużonych nieruchomości.

Żeby sprawdzić, jaką hipotekę masz w swoim mieszkaniu, wystarczy zajrzeć do księgi wieczystej online (ekw.ms.gov.pl) – dział IV księgi pokazuje wszystkie obciążenia. Aktualne saldo hipoteki możesz dostać tylko z banku, bo dział IV pokazuje kwotę z wpisu (zwykle z dnia zaciągnięcia kredytu), a nie aktualne zadłużenie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku

Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem ma swój sztywny porządek. Każdy krok jest ważny, bo pominięcie któregokolwiek z nich może opóźnić albo unieważnić transakcję.

1. Poproś bank o zaświadczenie o saldzie kredytu hipotecznego – powinno zawierać aktualne saldo zadłużenia (na konkretną datę), numer rachunku technicznego do spłaty, zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po pełnej spłacie. Zaświadczenie ma zwykle ważność 14-30 dni – planuj sprzedaż w tym oknie.
2. Ustal sposób rozliczenia transakcji – najczęściej część ceny trafia bezpośrednio na konto banku (na spłatę kredytu), a pozostała kwota do sprzedającego. Notariusz w akcie notarialnym wpisuje konkretne kwoty i numery rachunków.
3. Podpisz umowę przedwstępną – w zależności od ustaleń i sytuacji prawnej. Przy mieszkaniu z hipoteką umowę przedwstępną najczęściej podpisuje się w formie aktu notarialnego – prawo tego nie wymaga, ale taka forma pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 KC), a w akcie od razu zapisuje się kwotę do spłaty banku i sposób jej przelania. Wpłacany jest zadatek – to zabezpieczenie dla obu stron (zasady zadatku opisujemy w artykule zadatek a zaliczka, a o samej umowie w tekście umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania).
4. Spłać kredyt z ceny sprzedaży – przy akcie notarialnym kupujący/skup przelewa odpowiednią kwotę bezpośrednio na rachunek banku. Bank potwierdza spłatę i wystawia oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki.
5. Wykreśl hipotekę z księgi wieczystej – po pełnej spłacie składasz wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym (KW-WPIS), opłata 100 zł. Procedura trwa zwykle 4-12 tygodni. Bez wykreślenia hipoteka formalnie wisi w księdze, choć faktycznie nie ma już wierzytelności.
6. Pamiętaj o podatkach – jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, sprawdź zasady rozliczenia podatku dochodowego i ulgi mieszkaniowej (do ulgi liczy się też spłata kredytu na to mieszkanie z ceny sprzedaży). Termin złożenia PIT-39 to 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży.

Warto mieć na uwadze, że procedury mogą różnić się w zależności od banku i sytuacji prawnej nieruchomości. Niektóre banki (PKO BP, ING, Pekao) mają standardowe procedury i wszystko idzie sprawnie. Inne wymagają dodatkowych dokumentów albo wizyt w oddziale. Dlatego dobrze jest skonsultować plan sprzedaży z notariuszem lub doradcą, który przeprowadzał już podobne transakcje.

Trzy realne ścieżki sprzedaży mieszkania z hipoteką

Wiele osób myśli o sprzedaży mieszkania z kredytem jako o jednej procedurze. W rzeczywistości są trzy różne ścieżki – każda ma inny czas, inne koszty i inne ryzyko.

Ścieżka 1: Kupiec gotówkowy + spłata z ceny u notariusza

Najczystsze rozwiązanie. Kupiec ma własną gotówkę (z oszczędności, ze sprzedaży innej nieruchomości, ze spadku) i nie potrzebuje kredytu hipotecznego. Cena dzieli się tak: część na spłatę Twojego kredytu (bezpośrednio do banku), reszta dla Ciebie.

Plus: Brak ryzyka decyzji kredytowej, szybkie zamknięcie transakcji (2-6 tygodni). Minus: Ciężko znaleźć takiego kupca.

Ścieżka 2: Kupiec z kredytem hipotecznym

Najczęstsza ścieżka, ale najbardziej ryzykowna przy mieszkaniach z hipoteką. Kupiec też bierze kredyt hipoteczny w swoim banku. Procedura jest bardziej skomplikowana, bo:

• Bank kupującego analizuje sytuację Twojego mieszkania (włącznie z istniejącą hipoteką)
• Wymagana jest tzw. promesa banku – oświadczenie Twojego banku, że po spłacie wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki
• Bank kupującego wpisuje swoją nową hipotekę, a Twoja jest wykreślana po spłacie kredytu z ceny (zabezpieczenie nie przechodzi z banku na bank). Kiedy bank kupującego faktycznie przelewa pieniądze, wyjaśniamy w artykule kiedy bank przelewa pieniądze sprzedającemu

Plus: Większa pula potencjalnych kupców, klasyczna cena rynkowa. Minus: 6-10 tygodni dodatkowo na procedurę bankową. Ryzyko że kupcowi bank odmówi kredytu – wtedy transakcja się rozjeżdża.

Ścieżka 3: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym do skupu

Dla wielu właścicieli najprostszym sposobem na pozbycie się mieszkania z kredytem hipotecznym jest sprzedaż do skupu mieszkań z hipoteką za gotówkę. W takiej sytuacji firma może spłacić zobowiązanie bezpośrednio w banku, a resztę pieniędzy przekazać sprzedającemu. Dzięki temu cała transakcja zamyka się szybko i bez zbędnego stresu.

Plus: Pełen proces sprzedaży nieruchomości zwykle w 7-14 dni, nawet w 3 dni, gdy dokumenty są gotowe (elastycznie – zależy od stanu prawnego i tempa załatwiania dokumentów przez sprzedającego). Brak zależności od decyzji banku kupującego. Sami przejmujemy kontakt z Twoim bankiem. Brak ryzyka rozjechania transakcji. Minus: Cena niższa od rynkowej (zwykle 80-90% wartości nieruchomości).

W naszym skupie nieruchomości pomagamy klientom z hipoteką w całej aglomeracji śląskiej. Wypłacamy nawet do 90% wartości nieruchomości, bo przejmujemy na siebie wszystkie formalności, stan prawny, ewentualny remont i ryzyko.

Tabela porównawcza – trzy ścieżki sprzedaży mieszkania z kredytem

Jak widać, każda ścieżka ma swoje zastosowanie. Klasyczna sprzedaż nieruchomości z hipoteką do kupca z kredytem może dać lepszą cenę, ale czas i ryzyko są znacznie większe.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – koszty i ograniczenia

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to częsta przeszkoda, o której ludzie nie wiedzą zanim się z nią zderzą. Polski ustawodawca uregulował to w ustawie o kredycie hipotecznym (art. 40).

Kredyty hipoteczne zaciągnięte po 22 lipca 2017:

• Przy oprocentowaniu zmiennym, w ciągu pierwszych 3 lat od zawarcia umowy – bank może pobrać prowizję (rekompensatę) za wcześniejszą spłatę, ale nie wyższą niż 3% spłacanego kapitału ani niż równowartość odsetek za rok od spłacanej kwoty
• Przy oprocentowaniu zmiennym po 3 latach – wcześniejsza spłata jest bezpłatna, prowizje są zakazane ustawowo
• Przy oprocentowaniu okresowo stałym bank może pobrać rekompensatę przez cały okres stałej stopy – nie wyższą niż jego rzeczywiste koszty wcześniejszej spłaty (limit 3% dotyczy tylko oprocentowania zmiennego)

Kredyty zaciągnięte przed 22 lipca 2017:

• Obowiązują warunki z umowy kredytowej – zwykle prowizja 1-3% kapitału, bez ograniczenia czasowego
• Czasem klauzule abuzywne (głównie przy frankowych) – można je kwestionować

Konkretny przykład: Kredyt ze zmienną stopą zaciągnięty w 2024, kapitał do spłaty 280 000 zł. Wcześniejsza spłata po 2 latach – prowizja max 8 400 zł (3% kapitału). Po 3 latach – 0 zł.

Sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym świeższym niż 3 lata albo z okresowo stałą stopą, warto sprawdzić w umowie kredytowej dokładną wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę. To często wpływa na to, ile faktycznie dostaniesz „na rękę” po sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym

Osobny problem – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro, frankach albo dolarach. To dotyczy głównie osób, które brały kredyt w latach 2005-2012, kiedy banki masowo udzielały kredytów walutowych.

Co ma znaczenie przy sprzedaży:

• Saldo w walucie – bank przelicza dług na PLN po aktualnym kursie z dnia spłaty. Przy słabym złotym kwota do spłaty potrafi być znacznie wyższa niż się wydaje
• Klauzule abuzywne – przy CHF wiele umów ma zapisy uznane przez sądy za niedozwolone. Można je kwestionować, ale to procedura sądowa trwająca latami
• Spread bankowy – bank przelicza walutę po swoim kursie sprzedaży, co kosztuje dodatkowo

Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym wymaga wcześniejszego kontaktu z bankiem i ustalenia dokładnego salda w PLN na dzień transakcji. To może zająć 1-3 tygodnie dodatkowo. W przypadku frankowych warto skonsultować się z prawnikiem jeszcze przed aktem – spłata kredytu i sprzedaż mieszkania nie odbierają prawa do pozwu o unieważnienie umowy (sądy rozpatrują też kredyty już spłacone), ale trzeba zachować umowę i historię spłat oraz pilnować terminów przedawnienia.

Co jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli z hipoteką

Częsta sytuacja: małżeństwo brało wspólnie kredyt hipoteczny, potem rozwód. Albo rodzeństwo odziedziczyło mieszkanie z hipoteką po rodzicach. Albo partnerzy kupili wspólnie mieszkanie nieformalne. Każdy z tych przypadków wymaga oddzielnego rozważenia.

Mieszkanie wspólne po rozwodzie z kredytem hipotecznym:

• Bank dalej traktuje oboje byłych małżonków jako wspólnych kredytobiorców
• Sprzedaż wymaga zgody obojga (chyba że mieszkanie zostało już prawnie podzielone)
• Możliwości: refinansowanie na jedną osobę, sprzedaż klasyczna, sprzedaż do skupu

Więcej w naszym przewodniku o sprzedaży mieszkania po rozwodzie.

Mieszkanie ze spadku z hipoteką:

• Hipoteka zostaje na mieszkaniu, a dług z kredytu przechodzi na spadkobierców
• Do działu spadku spadkobiercy odpowiadają za dług solidarnie, po dziale – proporcjonalnie do udziałów (art. 1034 KC); hipoteka obciąża całe mieszkanie
• Sprzedaż wymaga zakończonej sprawy spadkowej + zgody wszystkich

Więcej w tekście o sprzedaży mieszkania ze spadku.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie

Wielu sprzedających myśli, że po akcie notarialnym i spłacie kredytu sprawa się kończy. Tak nie jest – hipoteka nadal figuruje w księdze wieczystej mieszkania, dopóki formalnie się jej nie wykreśli. To problem głównie dla nowego właściciela, ale czasem dotyczy też sprzedającego (np. przy sporach).

Co trzeba zrobić:

1. Po pełnej spłacie kredytu bank wystawia oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki – zwykle w 14-30 dni od spłaty
2. Składasz w sądzie wieczystoksięgowym wniosek KW-WPIS o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej
3. Opłata sądowa: 100 zł (jednorazowo)
4. Procedura trwa zwykle 4-12 tygodni w zależności od obciążenia sądu

Wniosek KW-WPIS można złożyć osobiście w sądzie, listownie lub elektronicznie przez portal ekw.ms.gov.pl (wymaga Profilu Zaufanego). Większość sądów w aglomeracji śląskiej (Chorzów, Katowice, Bytom, Ruda Śląska) ma podobne czasy procedowania – około 6-8 tygodni.

Jakie ryzyka wiążą się ze sprzedażą mieszkania z hipoteką

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi formalnościami i ryzykiem. Jeśli wartość nieruchomości jest niższa niż wysokość zobowiązania, bank może nie zgodzić się na transakcję bez dodatkowej dopłaty. Może się też zdarzyć, że kupiec nie będzie chciał przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką lub że transakcja przeciągnie się przez brak jednego dokumentu.

W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym warto mieć świadomość, że nie wszystkie banki akceptują taką procedurę bezwarunkowo. Dodatkowym wyzwaniem mogą być odsetki naliczane do dnia pełnej spłaty zobowiązania oraz opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Dodatkowym wyzwaniem może być też podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Wówczas konieczne będzie wykazanie, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną na nowy cel mieszkaniowy, np. kupno nowego mieszkania.

Najczęstsze realne problemy widziane u klientów:

• Niedoszacowane saldo kredytu – ludzie patrzą na ostatnią ratę i myślą że dług to „raty × miesiące”. W rzeczywistości w pierwszych latach kredytu większość raty to odsetki, kapitał spada wolniej
• Brak promesy banku – bez tego notariusz nie zamknie aktu
• Klauzule kredytu walutowego – jak wyżej
• Zmiana wysokości oprocentowania – przy WIBOR-ze saldo może się zmieniać między datą zaświadczenia a dniem aktu
• Drugi wpis w księdze – czasem oprócz hipoteki bankowej jest wpis komorniczy lub innego wierzyciela

Kiedy sprzedaż do skupu ma sens przy kredycie hipotecznym

• Gdy zależy Ci na czasie i nie chcesz czekać miesiącami na decyzję kredytową kupca
• Gdy masz trudności w spłacie rat i boisz się windykacji albo postępowania komorniczego
• Gdy chcesz uniknąć negocjacji z kupującym lub biurem nieruchomości
• Gdy chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i od razu kupić inne (płynne przejście)
• Gdy boisz się, że samodzielna sprzedaż mieszkania z kredytem może być zbyt skomplikowana
• Gdy masz kredyt walutowy i chcesz raz a dobrze rozliczyć temat z bankiem
• Gdy po rozwodzie nie potrafisz dogadać się z byłym małżonkiem co do mieszkania
• Gdy odziedziczyłeś mieszkanie z hipoteką po rodzicach

Jeśli rat nie da się już spłacać, a długów jest więcej niż kredyt, zobacz też, na czym polega oddanie mieszkania za spłatę zadłużenia.

W przypadku sprzedaży nieruchomości z hipoteką każda sytuacja jest inna – ale zawsze warto rozważyć opcję, która gwarantuje bezpieczeństwo, czas i minimum formalności.

Co warto przemyśleć przed sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym

Decyzję o sprzedaży mieszkania warto poprzedzić chłodną kalkulacją. Zbierz wszystkie dokumenty, sprawdź, ile wynosi aktualne saldo kredytu hipotecznego, oceń wartość nieruchomości na rynku i rozważ, czy z uzyskanej kwoty będziesz w stanie pokryć zadłużenie. Jeśli tak – droga jest otwarta.

Konkretne pytania, na które warto odpowiedzieć przed sprzedażą:

• Ile dokładnie wynosi pozostały kapitał do spłaty (zaświadczenie z banku)?
• Czy mój kredyt ma jeszcze prowizję za wcześniejszą spłatę?
• Czy w księdze wieczystej oprócz hipoteki są inne wpisy (komornik, urząd skarbowy)?
• Czy mieszkanie kupiłem ponad 5 lat temu (kwestia podatku)?
• Jeśli przed upływem 5 lat – czy zamierzam przeznaczyć środki na własne cele mieszkaniowe (ulga PIT-39)?

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem i jednocześnie kupić nowe, dobrze jest odpowiednio wcześniej zaplanować cały proces. Taka transakcja może przebiec sprawnie, ale tylko wtedy, gdy wszystkie dokumenty i zgody z banku będą przygotowane z wyprzedzeniem. W przeciwnym razie może dojść do niepotrzebnych opóźnień. Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego to częsty scenariusz na Śląsku – klienci sprzedają stare mieszkanie, spłacają kredyt, a różnicę plus nowy kredyt przeznaczają na większe lokum.

Warto pamiętać, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości można przeznaczyć na spłatę innego zobowiązania lub na zakup nowej nieruchomości – wszystko zależy od celu mieszkaniowego i planów życiowych.

Jeśli nie wystarczy – być może rozwiązaniem będzie renegocjacja kredytu albo właśnie sprzedaż do skupu.

Pozostałe trudne sytuacje prawne zebraliśmy na stronie skup nieruchomości z problemami. Skupujemy też w innych miastach regionu – zobacz skup mieszkań Gliwice.

Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Bank nie musi wyrażać formalnej zgody na samą sprzedaż – to Twoje mieszkanie i możesz je sprzedać. Bank wystawia jednak zaświadczenie o saldzie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Te dokumenty są niezbędne do aktu notarialnego. W praktyce więc bank „zatwierdza” transakcję poprzez wystawienie tych dokumentów – bez nich notariusz nie zamknie sprawy.

W jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Nie ma minimalnego okresu – można sprzedać mieszkanie nawet w pierwszym roku po zakupie. Trzeba jednak liczyć się z prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (przy zmiennej stopie max 3% kapitału w pierwszych 3 latach, przy stałej – w okresie stałej stopy) oraz z podatkiem dochodowym 19% od zysku (jeśli nie wykorzystasz ulgi mieszkaniowej). Im szybciej po zakupie sprzedajesz, tym większe te koszty.

Czy sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat zawsze zapłacę podatek?

Nie. 5 lat liczysz od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Podatek dochodowy 19% płacisz tylko od dochodu (cena sprzedaży minus cena zakupu, udokumentowane nakłady i koszty sprzedaży), nie od całej kwoty. Plus – jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe: kupno innego mieszkania, budowę domu albo spłatę kredytu hipotecznego, także tego zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie (art. 21 ust. 30a ustawy o PIT) – podatku nie zapłacisz w części, w jakiej wydasz na to przychód (przy wydaniu całości – wcale). Termin na wydanie: 3 lata od końca roku sprzedaży.

Co się dzieje z hipoteką po spłacie kredytu i sprzedaży mieszkania?

Hipoteka nie znika sama – trzeba ją formalnie wykreślić z księgi wieczystej. Po spłacie kredytu bank wystawia zgodę na wykreślenie (zwykle 14-30 dni). Z tą zgodą składasz wniosek KW-WPIS w sądzie wieczystoksięgowym, opłata 100 zł. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej trwa 4-12 tygodni. Do tego czasu wpis hipoteki formalnie zostaje w księdze, choć kredyt jest spłacony.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym (frankowym, w euro)?

Tak, ale procedura jest bardziej skomplikowana. Bank przelicza saldo z waluty na PLN po aktualnym kursie z dnia spłaty – kwota do spłaty może się różnić od salda z umowy. Przy frankowych warto sprawdzić, czy umowa nie zawiera klauzul abuzywnych – sprzedaż mieszkania i spłata kredytu nie zamykają drogi do pozwu, ale przed aktem zachowaj umowę i historię spłat. Konsultacja z prawnikiem jest tu zalecana.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem, jeśli jestem po rozwodzie z byłym małżonkiem?

Tak, ale wymaga to zgody obojga byłych małżonków (jeśli oboje jesteście współwłaścicielami). Bank traktuje Was nadal jako wspólnych kredytobiorców niezależnie od orzeczenia rozwodu. Najczęstsze rozwiązania: refinansowanie kredytu na jedną osobę (jeśli ma zdolność), sprzedaż klasyczna z podziałem ceny, sprzedaż do skupu.

Czy kupiec może odmówić zakupu mieszkania z hipoteką?

Kupiec gotówkowy zwykle nie ma problemu – rozliczenie jest proste. Kupiec z kredytem hipotecznym może napotkać trudność, bo jego bank też wpisuje swoją hipotekę i potrzebne jest „przejęcie” zabezpieczenia. Niektóre banki kupującego nie chcą angażować się w takie operacje – wtedy kupiec rezygnuje. To główne ryzyko klasycznej sprzedaży mieszkania z hipoteką.

Co jeśli bank wstrzyma sprzedaż mieszkania z kredytem?

Bank nie może „wstrzymać” sprzedaży w sensie prawnym – to Twoje mieszkanie. Może jednak odmówić wystawienia zgody na wykreślenie hipoteki, jeśli warunki spłaty nie są spełnione (np. zbyt niska cena żeby pokryć dług, brakuje dokumentów, są inne wpisy obciążające). W praktyce niemal zawsze da się dogadać – kwestia dopłaty z własnej kasy, lepszego udokumentowania albo zmiany struktury transakcji.

Jak długo trwa cała procedura sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Skup nieruchomości: przy mieszkaniu z kredytem zwykle 2-4 tygodnie od pierwszej rozmowy do gotówki, bo najdłużej czeka się na zaświadczenie banku o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki. Klasyczna sprzedaż kupcowi gotówkowemu: 4-8 tygodni. Klasyczna sprzedaż kupcowi z kredytem: 12-20 tygodni (z procedurą bankową obu stron). Plus dodatkowe 4-12 tygodni na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (formalność, ale konieczna).

Co dalej z Twoim mieszkaniem z hipoteką

Jeśli stoisz przed decyzją o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, zacznij od trzech rzeczy. Po pierwsze – zamów zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie kredytu. Po drugie – sprawdź wartość rynkową swojego mieszkania (porównanie z transakcjami z ostatnich 6 miesięcy w okolicy, nie cenami ofertowymi). Po trzecie – policz różnicę: jeśli wartość jest wyższa niż dług, masz pole manewru. Jeśli zbliża się do długu – warto rozważyć szybkie działanie, bo każdy miesiąc to dodatkowe odsetki.

Mamy biuro w Chorzowie przy Cieszyńskiej 16, obsługujemy klientów z hipotekami w całej aglomeracji śląskiej, m.in. w Katowicach. Nie pytamy o powody sprzedaży, nie oceniamy. Liczymy konkretnie – saldo kredytu, wartość mieszkania, ile zostaje dla Ciebie. Rozmowa do niczego nie zobowiązuje, a wstępną kwotę usłyszysz od razu.

Sprawdź warunki skupu mieszkań w Chorzowie – tam znajdziesz pełen opis procesu i odpowiedzi na pytania, których nie znalazłeś tutaj.

📞 794 388 807 | ✉️ wycena@skupmieszkan.slask.pl 🌐 strona skupujeMY 📍 Cieszyńska 16, Chorzów

Źródła

• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – art. 39-40 (wcześniejsza spłata i rekompensata)
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10 ust. 1 pkt 8 (5 lat), art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 i 30a (ulga mieszkaniowa, spłata kredytu)
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłata od wniosku o wykreślenie hipoteki
• Kodeks cywilny – art. 390 § 2 (umowa przedwstępna), art. 1034 (odpowiedzialność spadkobierców za długi)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – przeglądanie działu IV księgi