Czy skup mieszkań zajmuje się też kamienicami?

Krótka odpowiedź: tak, skupujemy kamienice, budynki wielolokalowe i udziały w kamienicach na Śląsku, m.in. w Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Katowicach, Świętochłowicach, Siemianowicach i Bytomiu. Sprawę zaczynamy od księgi wieczystej: sprawdzamy, czy lokale są wyodrębnione, kto jest właścicielem i jakie obciążenia wpisano. Dopiero potem oceniamy budynek. Notariusz i podatek PCC (2%) są po stronie kupującego.

Wiele osób pyta nas, czy zajmujemy się większymi nieruchomościami niż mieszkania. Zajmujemy się. Na co dzień kupujemy mieszkania w Katowicach, Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Bytomiu, Świętochłowicach i Siemianowicach Śląskich, a coraz częściej zgłaszają się do nas właściciele całych budynków i udziałów w kamienicach. Taka sprzedaż wymaga innego podejścia niż sprzedaż jednego lokalu.

Skup kamienic na Śląsku – co kupujemy

Kupujemy kamienice w pięciu postaciach: cały budynek z gruntem, udział w kamienicy, wyodrębnione lokale mieszkalne w kamienicy, lokale użytkowe w kamienicy oraz budynki na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Najwięcej takich zgłoszeń dotyczy starej zabudowy z przełomu wieków, zwłaszcza z Chorzowa i Bytomia.

Szukamy budynków w stanie, który wymaga nakładów, podobnie jak przy skupie mieszkań do remontu, bo to nie przeszkadza w zakupie. Kupujemy też nieruchomości z kłopotami prawnymi, które opisujemy w przewodniku po skupie nieruchomości z problemami.

Czym skup kamienicy różni się od skupu mieszkania?

Sprzedaż mieszkania dotyczy zwykle jednego lokalu z własną księgą wieczystą. Sprzedaż kamienicy to transakcja o większej skali i większej liczbie niewiadomych, co pokazuje poniższe porównanie.

Dlatego nie każda firma, która kupuje mieszkania, poradzi sobie z kamienicą. Tu liczy się umiejętność przeczytania stanu prawnego i oszacowania kosztów, a nie sam metraż.

Własność budynku a własność lokali – od tego zależy cała transakcja

Budynek jest częścią składową gruntu (art. 48 KC). Jeśli nikt nie wyodrębnił w nim lokali, kamienica jest jedną nieruchomością, a jej właściciele są współwłaścicielami całości. Wtedy sprzedaje się budynek razem z gruntem albo udział we współwłasności.

Gdy lokale są wyodrębnione, każdy z nich ma osobną księgę wieczystą i ułamkowy udział w częściach wspólnych. Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali). Odrębną własność lokalu ustanawia się umową lub jednostronnym oświadczeniem właściciela w akcie notarialnym (art. 7 ustawy o własności lokali). Wyodrębnienie bywa zresztą krokiem, który ułatwia sprzedaż: pojedyncze lokale znajdują nabywców łatwiej niż cały budynek.

Wspólnota mieszkaniowa w kamienicy

Jeśli jedna osoba ma w kamienicy kilka wyodrębnionych lokali, a inni właściciele mają pozostałe, sprzedaż zależy od tego, które lokale i które udziały w częściach wspólnych wchodzą w skład transakcji. Sprawdzamy uchwały wspólnoty i stan zaległości w opłatach na zarządzanie nieruchomością wspólną, bo nowy właściciel przejmuje lokal wraz z jego sytuacją w budynku.

Stan prawny kamienicy – co sprawdzamy w księdze wieczystej

Przed ofertą czytamy odpis księgi wieczystej i dokumenty, na których oparto wpisy. Najczęściej wpływają na cenę:

• dział II – kto jest właścicielem lub współwłaścicielem oraz czy grunt jest własnością, czy użytkowaniem wieczystym (opłatę roczną płaci wtedy użytkownik wieczysty, art. 71 ugn),
• dział III – służebności, w tym służebność osobista mieszkania, dożywocie (art. 908 KC i następne), prawa osobiste i ostrzeżenia,
• dział IV – hipoteki i ich wierzyciele, także hipoteki przymusowe po długach,
• wpisy o egzekucji komorniczej i zadłużeniu wobec gminy lub wspólnoty,
• zgodność stanu faktycznego z wpisem: liczba lokali, powierzchnie i to, czy lokale wyodrębniono.

Obciążenia w dziale III i IV nie wykluczają sprzedaży. Część z nich wygasa przy spłacie długu albo po śmierci uprawnionego, a część zostaje przy nieruchomości i trzeba je wycenić. Dług sprzedającego spłacamy z ceny u notariusza, o czym piszemy w artykule o skupie zadłużonych nieruchomości.

Budynek wpisany do rejestru zabytków albo objęty ochroną konserwatorską może wymagać zgód konserwatora na prace. Sprawdzamy to przed złożeniem propozycji, bo wpływa na koszt remontu.

Kamienica po spadku albo ze współwłaścicielami – jak ją sprzedać

Kamienica często trafia do kilku spadkobierców, którzy nie mogą dojść do wspólnej decyzji. Sprzedaż całości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC), natomiast każdy z nich może sam sprzedać swój udział (art. 198 KC). Przed sprzedażą potrzebne jest też stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Jak to wygląda krok po kroku, opisaliśmy w artykule o sprzedaży nieruchomości ze spadku.

Jeśli współwłaściciele się nie dogadują, wyjściem bywa sprzedaż samego udziału w nieruchomości. Zasady współwłasności, w tym zniesienie jej przez sąd, wyjaśniamy w przewodniku Współwłasność nieruchomości – jak działa i jak sprzedać.

Jak ustalamy cenę zakupu kamienicy

Cena zakupu kamienicy opiera się na kilku czynnikach naraz. Rzeczoznawcy majątkowi stosują podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane (art. 153 ugn). My łączymy ceny transakcyjne podobnych budynków w okolicy z oceną kosztów, jakie musi ponieść kupujący.

Cena skupu jest zwykle niższa niż cena rynkowa, bo kupujący bierze na siebie ryzyko, koszty prac i czas uporządkowania sprawy. W zamian właściciel dostaje konkretną kwotę i termin, bez wystawiania ogłoszeń. Wstępną kwotę podajemy już podczas rozmowy telefonicznej.

Skup kamienic w Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Świętochłowicach, Siemianowicach i Bytomiu

W Chorzowie i Rudzie Śląskiej najczęściej oglądamy kamienice z początku XX wieku, w tym budynki z częścią lokali wyodrębnionych. W Katowicach kupujemy pojedyncze lokale i udziały w budynkach w centrum.

Skup kamienic w Świętochłowicach i Siemianowicach dotyczy zwykle mniejszych budynków wielolokalowych. W Bytomiu oglądamy duże kamienice z licznymi lokalami. Każdą sprawę oceniamy osobno, bo o cenie decyduje budynek, a nie samo miasto.

Jak wygląda sprzedaż kamienicy do skupu – krok po kroku

1. Rozmowa: opisujesz budynek, właścicieli i znane obciążenia (telefon lub mail).
2. Dokumenty: numer księgi wieczystej, akt nabycia, ewentualnie postanowienie spadkowe.
3. Analiza stanu prawnego i technicznego, w razie potrzeby oględziny na miejscu.
4. Oferta z kwotą i terminem.
5. Umowa przedwstępna (zwykle z zadatkiem, art. 394 § 1 KC) i przygotowanie dokumentów.
6. Akt notarialny: notariusz i PCC po stronie kupującego, spłata ewentualnych długów z ceny, wypłata reszty.

Przy mieszkaniu najszybciej zamykamy sprawę zwykle w 7-14 dni, a gdy dokumenty są gotowe – nawet w 3 dni. Przy kamienicy termin zależy od stanu prawnego i tempa załatwiania dokumentów, ale jesteśmy gotowi działać od ręki. O czasie sprzedaży piszemy też w poradniku jak szybko sprzedać mieszkanie.

Kiedy skup kamienicy jest dobrym rozwiązaniem, a kiedy lepsza sprzedaż rynkowa

Skup jest rozsądny, gdy liczy się czas i pewność. Sprzedaż na rynku bywa lepsza, gdy masz kilka miesięcy i chcesz uzyskać maksymalną cenę.

Samodzielna sprzedaż kamienicy wymaga czasu, doświadczenia i znalezienia kupującego z finansowaniem. Mówimy to wprost. Natomiast w wielu sprawach ważniejsze od ostatniego tysiąca złotych jest zamknięcie tematu w rozsądnym czasie.

Podatki i koszty przy sprzedaży kamienicy

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% i płaci go kupujący. Koszty notariusza także ponosi kupujący, czyli skup. Sprzedający prywatny płaci podatek dochodowy 19% od dochodu, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT); przy spadku liczy się moment nabycia przez spadkodawcę. Czy sprzedaż budynku podlega VAT, zależy od statusu sprzedającego i historii nieruchomości, więc ustalamy to z notariuszem lub doradcą podatkowym.

Skupujemy też w innych miastach regionu – zobacz skup mieszkań Będzin.

Najczęstsze pytania o skup kamienic

Czy skup kamienic działa na Śląsku?

Tak, skupujemy kamienice, budynki wielolokalowe i udziały w kamienicach na Śląsku, m.in. w Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Katowicach, Świętochłowicach, Siemianowicach i Bytomiu. Każdą sprawę zaczynamy od księgi wieczystej i stanu technicznego budynku, a wstępną kwotę podajemy już podczas rozmowy telefonicznej. Notariusz i podatek PCC są po stronie kupującego.

Czy można sprzedać kamienicę, w której lokale nie są wyodrębnione?

Tak. Jeśli lokale nie mają odrębnych ksiąg wieczystych, kamienica jest jedną nieruchomością i sprzedaje się ją w całości, razem z gruntem. Gdy jest kilku właścicieli, do sprzedaży całości potrzebna jest zgoda wszystkich (art. 199 KC). Każdy z nich może natomiast sam sprzedać swój udział (art. 198 KC).

Czy skupujecie udziały w kamienicach?

Tak, kupujemy także sam udział w kamienicy, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, bo każdy rozporządza swoim udziałem samodzielnie (art. 198 KC). Cena udziału jest niższa od proporcjonalnej części wartości budynku, ponieważ kupujący nie dostaje prawa do wyłącznego korzystania z całości. Szczegóły opisujemy w artykule o skupie udziałów.

Czy kamienica ze służebnością albo dożywociem da się sprzedać?

Da się, ale obciążenie zostaje przy nieruchomości i przechodzi na nabywcę. Służebność osobistą i dożywocie widać w dziale III księgi wieczystej, a ich zakres wpływa na cenę. Dlatego przed ofertą czytamy odpis księgi i treść aktu, w którym obciążenie ustanowiono, a kwotę podajemy już z uwzględnieniem tych praw.

Czy kupicie kamienicę z długami, hipoteką albo wpisem komornika?

Tak, zadłużoną kamienicę można sprzedać, a dług spłaca się z ceny u notariusza, przed wypłatą reszty sprzedającemu. Sprzedaż po zajęciu komorniczym jest dozwolona i nie wstrzymuje egzekucji (art. 930 § 1 KPC), więc po spłacie wierzyciel wnosi o jej umorzenie. Kwotę zadłużenia sprawdzamy przed złożeniem propozycji.

Jak ustalacie cenę zakupu kamienicy?

Cenę ustalamy na podstawie stanu prawnego, stanu technicznego budynku, powierzchni, lokalizacji i cen podobnych transakcji w okolicy. Rzeczoznawcy majątkowi stosują podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane (art. 153 ugn). Przy skupie liczą się dodatkowo koszty remontu i czas uporządkowania stanu prawnego. Wstępną kwotę podamy w rozmowie, bez zobowiązań.

Jak szybko można sprzedać kamienicę do skupu?

Zwykle 7-14 dni, a gdy dokumenty są gotowe – nawet w 3 dni od ustalenia warunków przy prostym stanie prawnym. Przy kamienicy termin zależy od stanu prawnego i tempa załatwiania dokumentów przez sprzedającego, np. postanowienia spadkowego czy zaświadczeń o zadłużeniu. Jesteśmy gotowi do działania od ręki.

Czy skupujecie kamienice w Bytomiu, Siemianowicach i Świętochłowicach?

Tak, kupujemy kamienice i udziały w całej aglomeracji, także w Bytomiu, Siemianowicach Śląskich i Świętochłowicach. Poza budynkami starszej zabudowy kupujemy też pojedyncze wyodrębnione lokale w kamienicach. Opisz sprawę telefonicznie lub mailowo, a odpowiemy, czy dana nieruchomość nas interesuje.

Skup kamienic na Śląsku – sprawdź szczegóły oferty

Szczegóły dotyczące większych budynków i udziałów znajdziesz na osobnej stronie: kupietwojakamienice.pl. Działamy lokalnie, bez pośredników, a każdą sprawę oceniamy na podstawie rzeczywistej sytuacji prawnej i technicznej budynku.

Jeśli nie wiesz, co zrobić z kamienicą, wystarczy jedna rozmowa, żebyś poznał możliwości. Kupujemy kamienice i udziały w Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Katowicach, Świętochłowicach, Siemianowicach i Bytomiu.

📞 794 388 807 | ✉️ wycena@skupmieszkan.slask.pl | 📍 Cieszyńska 16, Chorzów

Źródła

• Kodeks cywilny – art. 48, 198, 199, 394, 908
• Ustawa o własności lokali – art. 6, 7
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – art. 71, 153
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
• Kodeks postępowania cywilnego – art. 930
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10