Umowa przyrzeczona – co to, kiedy konieczna, jakie koszty

Krótka odpowiedź: umowa przyrzeczona to akt notarialny, na podstawie którego dochodzi do faktycznego przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Stanowi następstwo umowy przedwstępnej – kiedy strony wcześniej zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, umowa przyrzeczona jest tym właściwym aktem, który tę sprzedaż realizuje. Bez formy aktu notarialnego nie ma przeniesienia własności nieruchomości – to wymóg z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W tym tekście pokazujemy konkretnie czym jest umowa przyrzeczona, jak różni się od przedwstępnej, jakie są koszty zawarcia umowy, co musi zawierać i co zrobić jeśli druga strona unika podpisania umowy przyrzeczonej. Bez teorii prawniczej – z konkretami pod sytuację sprzedającego albo kupującego mieszkanie, dom czy działkę.

Działamy ze Śląska, mamy biuro w Chorzowie. Codziennie towarzyszymy klientom przy aktach notarialnych – przy klasycznej sprzedaży, sprzedaży do skupu, transakcjach z hipoteką i sprawami spadkowymi. Wiemy jak to działa w praktyce, nie tylko w teorii prawnej.

Czym jest umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona to właściwa umowa sprzedaży nieruchomości, której zawarcie strony zaplanowały wcześniej w umowie przedwstępnej. Termin „przyrzeczona” nie oznacza, że to umowa „obiecana” w potocznym sensie – to oficjalna nazwa prawnicza tej drugiej, finalizującej umowy.

Mechanizm jest prosty:

Krok 1: Umowa przedwstępna – strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości, na ustalonych warunkach. Najczęściej przy okazji wpłacany jest zadatek 10-20% wartości nieruchomości. Może być spisana w biurze lub u notariusza.

Krok 2: Umowa przyrzeczona – po określonym czasie (zwykle 2-12 tygodni) strony spotykają się u notariusza i zawierają tę właściwą umowę sprzedaży. Skutkiem jest przeniesienie własności na nowego nabywcę.

Bez umowy przedwstępnej można od razu zawrzeć umowę sprzedaży – to też prawidłowa droga, stosowana przy transakcjach gotówkowych bez procedur bankowych. Wtedy nie ma „umowy przyrzeczonej” w klasycznym sensie – jest po prostu umowa sprzedaży.

Termin „umowa przyrzeczona” pojawia się dopiero w kontekście wcześniejszej umowy przedwstępnej. Sama z siebie to po prostu umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna – kluczowe różnice

Te dwie umowy są często mylone, ale mają zupełnie różne skutki prawne i praktyczne.

Pamiętaj: umowa przyrzeczona stanowi następstwo umowy przedwstępnej. Bez wcześniejszej przedwstępnej można od razu zawrzeć zwykłą umowę sprzedaży – to też prawidłowa droga, ale wtedy nie używa się terminu „przyrzeczona”.

Podstawa prawna – co mówi Kodeks cywilny

Główne przepisy regulujące umowę przyrzeczoną:

Art. 389 KC – umowa przedwstępna

„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

To kluczowy artykuł – definiuje umowę przyrzeczoną jako „oznaczoną umowę”, do której zawarcia strony zobowiązały się wcześniej.

Art. 390 KC – skutki uchylenia od zawarcia

Reguluje co się dzieje, gdy jedna ze stron unika podpisania umowy przyrzeczonej. Druga strona może:

• żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze sądowej
• żądać naprawienia szkody (odszkodowanie)
• skorzystać z zatrzymania zadatku albo żądania jego zwrotu w podwójnej wysokości

Art. 158 KC – forma aktu notarialnego

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

To dlatego umowa przyrzeczona ZAWSZE jest w formie aktu notarialnego – inaczej nie ma skutku przeniesienia własności.

Art. 535 KC – umowa sprzedaży

Definiuje umowę sprzedaży jako zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy i jej wydania, oraz kupującego do zapłaty ceny.

W przypadku nieruchomości umowa sprzedaży (która w kontekście wcześniejszej przedwstępnej zwana jest „przyrzeczoną”) MUSI być w formie aktu notarialnego.

Co zawiera umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości

Notariusz przygotowuje akt zawarty w formie aktu notarialnego, który zawiera następujące elementy:

Dane stron transakcji – imię i nazwisko, adres, PESEL, dane dowodu osobistego sprzedającego i nabywcy. W przypadku małżeństw – dane obojga, jeśli nieruchomość jest objęta wspólnością majątkową.

Dane nieruchomości – dokładny opis przedmiotu sprzedaży: adres, numer księgi wieczystej, metraż, działka, opisanie pomieszczeń, ewentualne ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność).

Cena i sposób zapłaty – pełna cena za nieruchomość, rozliczenie ewentualnego zadatku z umowy przedwstępnej, sposób zapłaty pozostałej kwoty (przelew na konto, przelew bezpośredni do banku przy spłacie hipoteki).

Oświadczenia stron – sprzedający oświadcza że jest właścicielem, że nieruchomość nie ma ukrytych wad, że nie zostały ujawnione żadne dodatkowe obciążenia. Nabywca oświadcza, że zna stan prawny i techniczny.

Wpis do księgi wieczystej – upoważnienie notariusza do złożenia wniosku o wpis nowego właściciela.

Termin wydania nieruchomości – kiedy klucze przechodzą do nabywcy (zwykle w dniu podpisania lub w ciągu kilku dni).

Postanowienia umowy szczególne – cokolwiek strony uzgodniły dodatkowo: wyposażenie pozostające w mieszkaniu, ewentualne nieruchomości oddane jednocześnie, warunki specjalne.

Koszty transakcji – kto ponosi koszty notariusza, podatku PCC, opłat sądowych.

Wszystkie postanowienia umowy zostają odczytane przed podpisaniem – strony powinny zwrócić szczególną uwagę na dane, kwoty i terminy. Po podpisaniu zmiany są możliwe tylko poprzez kolejny akt notarialny.

Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej

Koszty notarialne i podatki przy umowie przyrzeczonej to istotny element kalkulacji – zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Pokazujemy konkretne kwoty z taryfy notarialnej i ustawy o PCC.

Taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza)

Określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Liczona procentowo od wartości nieruchomości:

Plus VAT 23% od taksy. To są stawki maksymalne – notariusze często stosują 50-80% maksymalnej taksy.

Przykład dla mieszkania za 400 000 zł:

• Maksymalna taksa: 1 010 + (340 000 × 0,4%) = 1 010 + 1 360 = 2 370 zł
• Plus VAT 23%: 2 915 zł
• Realnie u notariusza (50-80% max): 1 500-2 300 zł brutto

Podatek PCC 2% (kupujący)

Podatek od czynności cywilnoprawnych to 2% od wartości nieruchomości. Płaci go kupujący, notariusz pobiera w dniu aktu i przekazuje do urzędu skarbowego.

Przy mieszkaniu za 400 000 zł: 8 000 zł podatku PCC.

Wyjątki – PCC nie pobiera się przy:

• Sprzedaży przez dewelopera na rynku pierwotnym (tam jest VAT)
• Sprzedaży mieszkania nabytego ze spadku albo darowizny (zwolnienie)

Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej

• Wpis prawa własności do KW: 200 zł
• Wpis hipoteki (jeśli kupiec zaciąga kredyt): 200 zł
• Wpis służebności (jeśli była): 150 zł

Pełna kalkulacja dla mieszkania za 400 000 zł

To są koszty zawarcia umowy po stronie kupującego. Sprzedający zwykle nie płaci nic dodatkowo – chyba że strony tak ustalą inaczej.

Kto ponosi koszty – praktyka rynkowa

W Polsce zwyczajowo koszty zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi kupujący. To dotyczy:

• Całości taksy notarialnej (część notariuszy dzieli na pół, ale standard to kupujący)
• Pełnego PCC 2%
• Opłat sądowych

Strony mogą uzgodnić podział – np. po połowie taksę notarialną. To wszystko jest do negocjacji, ale w praktyce 90% transakcji w aglomeracji śląskiej wygląda tak, że kupujący płaci wszystko, a sprzedający dostaje pełną cenę netto.

Etapy procesu – od przedwstępnej do przyrzeczonej

Typowy timeline transakcji nieruchomości:

Tydzień 0: Umowa przedwstępna

• Strony spotykają się w biurze lub u notariusza
• Podpisują umowę przedwstępną
• Kupujący wpłaca zadatek 10-20% wartości
• Ustalają termin zawarcia umowy przyrzeczonej (zwykle 4-12 tygodni)

Tygodnie 1-2: Sprawdzanie nieruchomości

• Kupujący ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, wpisy, hipoteki, służebności)
• Zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe od 2023)
• Aktualizacja wypisu z KW (max 3 miesiące)

Tygodnie 2-8: Procedura bankowa (jeśli kredyt)

• Kupujący składa wniosek o kredyt hipoteczny
• Bank zleca wycenę nieruchomości
• Analiza zdolności kredytowej kupującego
• Decyzja kredytowa
• W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt – 6-10 tygodni standardowo

Tydzień 4-12: Umowa przyrzeczona u notariusza

• Wybór notariusza (decyduje kupujący – to ważne)
• Przygotowanie aktu przez kancelarię (1-3 dni)
• Stawienie się stron u notariusza
• Odczytanie aktu, podpisanie
• Wpłata pozostałej kwoty (przelewem lub bezpośrednio do banku sprzedającego przy spłacie hipoteki)

Po podpisaniu

• Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej (4-12 tygodni procedura sądowa)
• Wydanie nieruchomości (klucze)
• Przeniesienie umów (prąd, gaz, internet, czynsz)

W typowym przypadku między umową przedwstępną a przyrzeczoną mija 4-12 tygodni. W transakcjach gotówkowych można skrócić do 2-4 tygodni. W transakcjach do skupu mieszkań za gotówkę – nawet 7-14 dni.

Co jeśli druga strona nie chce podpisać umowy przyrzeczonej

To jedna z najtrudniejszych sytuacji w transakcjach nieruchomości. Druga strona unika podpisania umowy przyrzeczonej – przesuwa termin, znajduje wymówki, nie odbiera telefonu, znika.

Powody bywają różne:

• Sprzedający znalazł lepszego kupującego za wyższą cenę
• Kupujący nie dostał kredytu i się rozmyślił
• Sprzedający chce wycofać się z transakcji (np. konflikty w rodzinie)
• Pojawiły się nieprzewidziane okoliczności (śmierć w rodzinie, choroba, problemy finansowe)

Twoje opcje prawne (z art. 390 KC)

Opcja 1: Dochodzenie zawarcia umowy w drodze sądowej

Możesz złożyć pozew o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli (czyli podpisania aktu notarialnego). Sąd, jeśli stwierdzi że umowa przedwstępna spełnia wymogi z art. 389 KC (zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym cenę i przedmiot), może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli pozwanego.

Warunek: umowa przedwstępna musi być w formie aktu notarialnego. Jeśli była tylko pisemna (w biurze) – to ścieżka niedostępna. Wtedy zostaje tylko opcja 2 (odszkodowanie).

Procedura sądowa trwa 6-24 miesięcy, koszty 1500-5000 zł plus adwokat 2000-5000 zł.

Opcja 2: Roszczenie o odszkodowanie

Możesz starać się o odszkodowanie za szkodę wynikłą z uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy. Odszkodowanie obejmuje realnie poniesione koszty (utracone okazje rynkowe, koszty notariusza, koszty kredytu) – ale NIE pokrywa „lost profit” w sensie zysku, który mógłbyś osiągnąć.

Ta opcja działa niezależnie od formy umowy przedwstępnej (notarialna lub pisemna).

Opcja 3: Zatrzymanie zadatku (sprzedający) albo żądanie podwójnego zwrotu (kupujący)

To prosta droga, którą reguluje art. 394 KC dotyczący zadatku. Jeśli kupujący się rozmyśli – sprzedający zatrzymuje zadatek bez konieczności żadnej procedury sądowej. Jeśli sprzedający się rozmyśli – kupujący ma prawo żądać podwójnego zwrotu zadatku.

To najszybsza i najtańsza droga, ale zwykle „kończy temat” – nie odzyskasz nieruchomości ani nie zmusisz drugiej strony do podpisania.

Praktyczna rada

W większości przypadków, gdy druga strona unika podpisania umowy przyrzeczonej, sytuacja kończy się na opcji 3 (zatrzymanie zadatku). Postępowania sądowe są długie, kosztowne i nie zawsze kończą się sukcesem. Plus po roku procesu sądowego rzadko już sami chcecie tej transakcji – sytuacja rynkowa się zmieniła, mieszkanie ma już inną wartość.

Co naprawdę pomaga: dobrze sformułowana umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z konkretnymi terminami, zadatkiem proporcjonalnym do wartości transakcji (15-20% jest najbardziej „boli” obie strony) i wpisem ostrzegawczym do księgi wieczystej (notariusz może to zrobić przy umowie przedwstępnej w formie aktu).

Jeśli stoisz przed taką sytuacją – skonsultuj się z prawnikiem przed podjęciem decyzji o ścieżce prawnej. Konsultacja u radcy/adwokata 200-500 zł może zaoszczędzić wiele czasu i pieniędzy.

Specjalne sytuacje przy umowie przyrzeczonej

Sprzedaż nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera)

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego mechanizm jest podobny, ale z kilkoma różnicami:

• Umowa deweloperska zastępuje klasyczną umowę przedwstępną – to akt notarialny regulowany ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
• Brak PCC – na rynku pierwotnym płaci się VAT (zazwyczaj 8% albo 23%)
• Rachunek powierniczy – środki kupującego trafiają na konto powiernicze, nie bezpośrednio do dewelopera
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej zwykle ustanowienia odrębnej własności lokalu – czyli czeka się na faktyczne wybudowanie i wydzielenie lokalu, co bywa 1-3 lata

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką umowa przyrzeczona zawiera dodatkowe elementy:

• Numer rachunku banku, na który trafia spłata kredytu hipotecznego
• Promesa banku o wykreśleniu hipoteki po spłacie
• Rozliczenie ceny między spłatą banku a wypłatą dla sprzedającego

Notariusz koordynuje przelewy. Więcej w naszym tekście o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Sprzedaż mieszkania ze spadku

Jeśli sprzedajesz nieruchomość odziedziczoną:

• Potrzebny jest akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie spadkowe
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku (lub o zwolnieniu)
• Jeśli spadkobierców jest kilkoro – zgoda wszystkich lub pełnomocnictwa notarialne

Więcej w naszym tekście o sprzedaży mieszkania ze spadku.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Można zawrzeć umowę przyrzeczoną dotyczącą części udziału w nieruchomości – np. po dziale spadku albo po rozwodzie. Wymaga to specyficznej redakcji aktu – notariusz wpisuje konkretny ułamek udziału (np. 1/2, 1/3) i opisuje jakim częściom budynku odpowiada.

Tabela mitów o umowie przyrzeczonej

Najczęstsze pytania o umowę przyrzeczoną

Co jeśli w umowie przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

Wtedy zgodnie z art. 389 §2 KC każda ze stron może wyznaczyć drugiej stronie termin podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli termin nie został w ten sposób wyznaczony, każda ze stron może żądać jego ustalenia przez sąd. W praktyce – dobrze sformułowana umowa przedwstępna powinna zawsze zawierać konkretny termin.

Kto wybiera notariusza przy umowie przyrzeczonej?

Standardowo wybiera kupujący – to on ponosi koszty taksy notarialnej i ma interes w niezależnym notariuszu. Sprzedający może zaproponować swojego notariusza, ale kupujący nie ma obowiązku go akceptować. Wybór notariusza to ważne ze względów bezpieczeństwa – obie strony muszą być pewne, że akt jest profesjonalnie przygotowany.

Ile czasu maksymalnie może minąć między umową przedwstępną a przyrzeczoną?

Kodeks cywilny nie ustanawia konkretnego maksymalnego terminu. Strony ustalają to indywidualnie – typowo 2-12 tygodni. Przy zakupie nieruchomości na kredyt – 8-12 tygodni (procedura bankowa). Przy transakcjach gotówkowych – 2-4 tygodnie. Niektóre umowy przedwstępne nieruchomości deweloperskich mają termin 1-3 lata (czeka się na wybudowanie).

Czy mogę zmienić cenę między umową przedwstępną a przyrzeczoną?

Tylko za zgodą obu stron – poprzez aneks do umowy przedwstępnej (najlepiej w formie aktu notarialnego, jeśli oryginał był u notariusza). Typowe powody zmiany ceny: wykrycie wady ukrytej, zmiana sytuacji rynkowej, dodatkowe ustalenia stron. Bez zgody drugiej strony zmiana ceny jest niemożliwa.

Co jeśli przy podpisaniu umowy przyrzeczonej okaże się że w mieszkaniu są nowe wady?

Jeśli wady ujawniły się dopiero w trakcie podpisania – można odmówić podpisania aktu i renegocjować cenę lub odstąpić od transakcji. Jeśli kupujący jednak podpisze akt, ma ograniczone roszczenia z tytułu rękojmi za wady (art. 556 KC). Stąd absolutnie kluczowe jest dokładne sprawdzenie nieruchomości przed podpisaniem, łącznie z aktualnym stanem prawnym (księga wieczysta), technicznym i prawno-administracyjnym.

Czy umowę przyrzeczoną trzeba podpisać w obecności obojga małżonków?

Jeśli nieruchomość należy do wspólnego majątku małżeńskiego – tak, oboje muszą być obecni albo jeden z nich z pełnomocnictwem notarialnym. Jeśli sprzedaż dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków (np. mieszkanie kupione przed ślubem) – tylko właściciel ten musi być obecny.

Czy można podpisać umowę przyrzeczoną przez pełnomocnika?

Tak. Pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego (bo umowa, do której zawarcia upoważnia, ma formę aktu notarialnego – art. 99 KC). Pełnomocnictwo szczegółowe wskazuje konkretną nieruchomość, cenę, dane drugiej strony. Pełnomocnictwo ogólne często nie wystarcza – notariusze wolą widzieć konkretne upoważnienie.

Co jeśli nabywca nieruchomości znajduje przeszkody w transakcji po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Najczęstsza sytuacja – odmowa kredytu hipotecznego. W takim przypadku kupujący:

• Może odstąpić od umowy przedwstępnej, tracąc zadatek
• Może próbować przedłużyć termin podpisania umowy przyrzeczonej (za zgodą sprzedającego)
• Może próbować zmienić bank albo strukturę finansowania
• Może sprzedać swoją obecną nieruchomość, żeby uzyskać gotówkę

W umowie przedwstępnej można zawrzeć klauzulę bankową – warunek zawieszający, który zezwala na odstąpienie od umowy bez utraty zadatku, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu w określonym terminie.

Czy umowa przyrzeczona może być nieważna?

Tak, w określonych sytuacjach. Nieważność może wynikać z:

• Braku formy aktu notarialnego
• Niezgodności z prawem (np. sprzedaż mienia, do którego nie ma się prawa)
• Sprzedaży osobie niezdolnej do czynności prawnych
• Wadliwego pełnomocnictwa
• Sprzeczności z dobrymi obyczajami

Nieważność stwierdza sąd. W praktyce takie sytuacje są bardzo rzadkie przy umowach podpisywanych u notariuszy – kancelaria sprawdza wszystkie elementy przed podpisaniem.

Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy sprzedaży w klasycznym sensie?

Praktycznie niczym co do treści. Termin „umowa przyrzeczona” używany jest gdy wcześniej była umowa przedwstępna. Bez przedwstępnej – jest to po prostu „umowa sprzedaży” w formie aktu notarialnego. Skutek prawny obu jest identyczny – przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.

Czy mogę zażądać akt notarialny w specyficznej kancelarii?

Tak, ale wymaga to porozumienia stron. Kupujący zwykle wybiera notariusza – to jego prawo. Sprzedający może zaproponować swojego, ale kupujący ma prawo odmówić. W przypadku konfliktu wybór często zależy od tego, kto bardziej ustępuje w innych aspektach negocjacji.

Twoje konkretne kroki – co dalej

Jeśli zbliżasz się do umowy przyrzeczonej, niezależnie czy jako sprzedający czy kupujący, kilka konkretnych rad:

Sprawdź jeszcze raz nieruchomość – aktualny wypis z księgi wieczystej (max 3 miesiące), stan techniczny, wszystkie wpisy obciążające. Po podpisaniu umowy przyrzeczonej naprawienie błędów jest dużo trudniejsze niż przed.

Przygotuj wszystkie dokumenty – dowód osobisty, ewentualne pełnomocnictwo notarialne, dokumenty potwierdzające stan cywilny, zaświadczenia. Brak choćby jednego papieru przesuwa termin.

Skonsultuj umowę – jeśli kwota jest znacząca (powyżej 200 000 zł), warto przed podpisaniem skonsultować projekt umowy z prawnikiem (200-500 zł konsultacji). Notariusz dba o formę aktu, ale Twojego interesu pilnuje tylko prawnik.

Sprawdź sposób zapłaty – dokładnie kto, komu, ile, na które konto. Przy mieszkaniach z hipoteką struktura przelewów jest skomplikowana.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie na Śląsku i zastanawiasz się nad konkretną ścieżką transakcji – klasyczną, przez biuro nieruchomości czy szybką sprzedażą do skupu – sprawdź naszą ofertę w Chorzowie i okolicy. Mamy biuro przy ul. Cieszyńskiej 16, dojeżdżamy do mieszkań w całej aglomeracji śląskiej w 24-48 godzin od pierwszego kontaktu. Towarzyszymy klientom przy każdym akcie notarialnym i koordynujemy formalności od umowy przedwstępnej do przyrzeczonej.

📞 794 388 807 | ✉️ wycena@skupmieszkan.slask.pl 🌐 skupmieszkan.slask.pl 📍 Cieszyńska 16, Chorzów